Vices cachés

Un vice caché est un défaut invisible au moment de l’achat, assez grave pour rendre le bien impropre à son usage, ou pour limiter cet usage au point que l’acheteur aurait négocié un moindre prix. L’article 1641 du Code civil impose au vendeur de garantir l’acheteur contre ce type de défaut, qu’il porte sur un logement ancien, un terrain ou un matériau.

Les quatre critères du vice caché

• Un défaut non décelable lors d’un examen normal du bien, sans expertise ni démontage particulier.
• Un défaut antérieur à la vente, déjà présent au moment de la transaction même s’il ne se révèle qu’après.
• Un défaut qui rend le bien impropre à l’usage attendu, ou qui le diminue au point que l’acheteur n’aurait pas acheté au même prix.
• Un défaut inconnu de l’acheteur au moment de la vente : un vice signalé dans l’acte ou dans un diagnostic annexé, même difficile à voir, ne peut plus être invoqué.

Délais et preuve : comment agir

L’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir, conformément à l’article 1648 du Code civil. Ce délai court à partir du moment où le défaut apparaît clairement, pas depuis la date d’achat : un problème structurel révélé plusieurs années après une vente peut encore fonder une action si sa découverte est récente, dans la limite de vingt ans à compter de la vente, plafond fixé par la Cour de cassation en 2023.

La preuve du caractère caché et de l’antériorité du défaut repose le plus souvent sur une expertise, amiable ou judiciaire. Une mise en demeure adressée au vendeur formalise la demande avant toute procédure. L’acheteur choisit ensuite entre deux voies : l’annulation de la vente avec restitution du prix, ou la réduction du prix qui lui permet de conserver le bien.

La garantie joue même si le vendeur ignorait l’existence du vice : sa bonne foi ne l’exonère pas. Elle aggrave en revanche sa position s’il savait et n’a rien dit, la mauvaise foi ouvrant droit à des dommages-intérêts en plus du remboursement. Entre particuliers, l’acte de vente peut inclure une clause d’exclusion de garantie. Un vendeur professionnel, en revanche, ne peut pas s’en prévaloir : il est réputé connaître les défauts du bien qu’il vend.

Vice caché, malfaçon ou désordre décennal

Ces trois notions se distinguent par le contrat qui les fonde. Le vice caché relève du régime de la vente, entre un vendeur et un acquéreur. La malfaçon désigne un défaut d’exécution des travaux, imputable à l’entreprise qui les a réalisés, indépendamment de toute vente. Les désordres constatés après la réception des travaux sont couverts par les garanties propres à la construction, dont la garantie décennale pour les atteintes à la solidité de l’ouvrage. Un contractant général confronté à un désordre commence par identifier le bon régime : la qualification retenue conditionne le délai, l’interlocuteur et la procédure à suivre.