4 990 euros du mètre carré pour un appartement, 343 576 euros en moyenne pour une maison vendue par un promoteur : les prix de l’immobilier neuf restaient élevés au premier trimestre 2026, après deux années de crise de la promotion. Ces montants proviennent de l’enquête ECLN (enquête sur la commercialisation des logements neufs), publiée chaque trimestre par le SDES, le service statistique du ministère chargé du logement. Elle mesure ce qui se vend réellement chez les promoteurs : réservations, mises en vente, stock disponible et prix constatés au moment de la signature. Pour un particulier qui hésite entre un logement neuf en promotion et une construction sur son propre terrain, ces chiffres offrent une base de comparaison plus solide que les prix affichés en vitrine des programmes.
Prix de l’immobilier neuf : appartements à 4 990 €/m², maisons autour de 343 000 €
Au premier trimestre 2026, le prix moyen des appartements neufs réservés par des particuliers s’établit à 4 990 €/m², en hausse limitée de 0,8 % par rapport au trimestre précédent (ECLN, SDES). Les maisons individuelles vendues par les promoteurs, un segment devenu étroit, s’échangent en moyenne à 343 576 euros, en repli de 3,8 % sur le trimestre. Après les fortes hausses de la période 2020-2023, le marché est entré dans une phase de quasi-stabilité : pas de baisse nette, mais plus aucune progression au-delà de la marge.
L’observatoire de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), qui suit les ventes de ses adhérents sur un périmètre un peu différent, confirme la tendance avec des niveaux plus hauts : 5 209 €/m² en moyenne France entière pour le collectif neuf (+0,6 % sur un an), avec un écart marqué entre l’Île-de-France (5 862 €/m², +2,2 % sur un an) et les régions (4 859 €/m², +0,3 %). L’écart entre les deux sources tient au champ couvert et à la composition des ventes, pas à une divergence de fond : dans les deux cas, la courbe des prix s’est aplatie.
| Indicateur (T1 2026, France) | Valeur | Évolution sur le trimestre |
|---|---|---|
| Prix moyen des appartements neufs | 4 990 €/m² | +0,8 % |
| Prix moyen des maisons de promoteurs | 343 576 € | -3,8 % |
| Réservations par des particuliers | 16 502 logements | +4,0 % |
| Mises en vente | 13 939 logements | -12,7 % |
| Stock proposé à la vente (encours) | 118 927 logements | -3,1 % |
Source : SDES, enquête ECLN, résultats du 1er trimestre 2026 (données corrigées des variations saisonnières).
Réservations en léger rebond, mises en vente au plus bas
Les particuliers ont réservé 16 502 logements neufs auprès des promoteurs au premier trimestre 2026, soit une progression de 4,0 % par rapport au quatrième trimestre 2025 (ECLN). Le rebond porte sur le collectif (+4,3 %), tandis que les ventes de logements issus de la transformation de bâtiments existants reculent. Ce frémissement trimestriel reste à relativiser : sur un an, la FPI compte moins de 20 000 ventes totales au T1 2026, en baisse de 14,3 % par rapport au T1 2025, avec des réservations nettes au détail en repli de 10,8 % et des ventes en bloc aux bailleurs en chute de 35 %. Dans le détail, le rebond du trimestre profite aux surfaces intermédiaires : les réservations de deux-pièces progressent de 8,5 % et celles de trois-pièces de 5 %.
Le signal le plus net se situe du côté de l’offre. Les promoteurs n’ont mis en vente que 13 939 logements sur le trimestre d’après l’ECLN, un recul de 12,7 %, avec un décrochage de 28,4 % pour les maisons. La FPI, sur son périmètre, relève 11 649 mises en vente, le niveau trimestriel le plus bas jamais enregistré par son observatoire. Dans les faits, les opérateurs gèlent les lancements tant que les programmes en cours ne sont pas écoulés : l’offre nouvelle se tarit plus vite que la demande ne se redresse.
La composition de la demande évolue aussi. D’après la FPI, les investisseurs particuliers représentent 25 % des réservations au détail au premier trimestre 2026, contre encore un tiers fin 2024 : l’extinction du dispositif Pinel a retiré du marché une partie des acheteurs de petites surfaces, et la demande repose désormais sur les propriétaires occupants. Pour un accédant, cela se traduit par moins de concurrence sur les logements familiaux qu’à l’époque où la défiscalisation absorbait les lancements.
Un stock de 119 000 logements : la marge de négociation est là
Fin mars 2026, 118 927 logements neufs restaient proposés à la vente en France, un encours en baisse de 3,1 % sur le trimestre (ECLN). Ce stock reste volumineux au regard du rythme actuel des ventes : à 16 500 réservations par trimestre, il représente autour d’un an et demi de commercialisation. Un peu plus de la moitié des réservations du trimestre se concentre dans les zones les plus tendues (A et A bis), où les invendus s’écoulent vite ; ailleurs, des programmes achevés ou proches de la livraison attendent encore preneur.
Pour un acheteur, cette configuration ouvre des leviers concrets sur les lots en stock :
- Remise sur la grille de prix : sur une fin de programme ou un lot livré, le promoteur supporte des frais de portage. Une décote de quelques pour cent se négocie plus aisément que sur un lancement.
- Frais de notaire offerts : une pratique courante en période de déstockage, qui représente 2 à 3 % du prix d’acquisition.
- Prestations incluses : cuisine équipée, parking, travaux modificatifs pris en charge. Moins visibles qu’une remise, ces gestes pèsent plusieurs milliers d’euros.
- Choix du lot : sur un programme avec invendus, les étages et orientations corrects restent parfois disponibles, là où un programme qui part vite ne laisse que les lots ingrats.
Ce rapport de force a une date de péremption. Avec des mises en vente au plancher et des permis de construire et mises en chantier en berne, le stock d’aujourd’hui n’est pas remplacé : dans les zones où la demande repart, la rareté redonnera la main aux promoteurs d’ici un à deux ans.
Prix de l’immobilier neuf ou coût de construction : deux structures différentes
Le prix d’un logement en promotion est un prix tout compris : il intègre le terrain, la construction, les frais d’études, la commercialisation, les garanties de la VEFA (achèvement, parfait achèvement, décennale) et la marge de l’opérateur. Vous payez par appels de fonds au fil du chantier, sans piloter quoi que ce soit. Faire construire suit une logique inverse : vous achetez d’abord un terrain, dont le prix varie du simple au quintuple selon la localisation (nos relevés par région sont détaillés dans le prix des terrains constructibles), puis vous contractez pour la maison elle-même, en CCMI ou avec un contractant général.
La maison de promoteur à 343 576 euros de l’ECLN ne se compare donc pas directement à un devis de construction, qui s’ajoute au foncier et aux frais annexes (viabilisation, études de sol, taxe d’aménagement). Sur un terrain déjà détenu ou acheté à bon prix, la construction reste souvent plus avantageuse au mètre carré ; en zone tendue où le foncier est rare, la promotion mutualise un terrain inaccessible à un particulier seul. Les coûts de construction par région, et leur évolution récente, font l’objet d’une analyse dédiée au prix de la construction d’une maison neuve. Les garanties diffèrent aussi : prix et délais figés au contrat côté VEFA, garantie de livraison à prix et délais convenus côté CCMI. Dans les deux cas, l’acheteur bénéficie d’un cadre plus protecteur qu’un chantier mené en corps d’état séparés.
La fiscalité du neuf s’applique dans les deux cas
L’achat en VEFA supporte des frais d’acquisition réduits, autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien. En construction, ces frais réduits ne portent que sur le terrain ; la maison, elle, est facturée en TVA sans droits de mutation. Dans les deux configurations, une exonération temporaire de taxe foncière de deux ans peut s’appliquer selon les délibérations de la commune, et le logement livré répond à la réglementation RE2020, avec des consommations d’énergie sans commune mesure avec un bien ancien non rénové. Sur ce dernier point, la comparaison chiffrée entre rénover un bien existant et partir sur du neuf aide à poser l’arbitrage complet, coûts de travaux inclus.
Comparer sur pièces avant de signer
Les données du premier trimestre 2026 dessinent un marché où l’acheteur solvable garde l’avantage : prix stabilisés, stock encore fourni, promoteurs pressés de vendre. La méthode la plus sûre consiste à mettre en concurrence les deux voies sur un projet précis. D’un côté, une grille de promoteur négociée sur un lot en stock, remises et prestations incluses. De l’autre, un chiffrage complet de construction : terrain, maison, viabilisation, taxes. À budget égal, la localisation, la surface obtenue et le calendrier de livraison départageront les deux options bien mieux qu’une moyenne nationale. La prochaine livraison de l’ECLN, attendue à la fin de l’été pour le deuxième trimestre 2026, dira si le rebond des réservations se confirme et si la fenêtre de négociation commence à se refermer.
Sources : SDES, enquête ECLN « Commercialisation des logements neufs : vente aux particuliers au 1er trimestre 2026 » (mai 2026) ; FPI France, « Les chiffres du logement neuf, 1er trimestre 2026 » (conférence de presse, mai 2026).
