En bref
- Une malfaçon en construction est un défaut d’exécution qui altère soit la conformité au contrat, soit la solidité, soit l’usage normal du bâtiment. Le régime juridique applicable dépend du moment où elle apparaît : réception, première année, deuxième année, jusqu’à dix ans.
- Quatre garanties se relaient pour couvrir les malfaçons : garantie de parfait achèvement (1 an), fondations à la toiture">étanchéité et la protection du bâtiment en toiture, posés sur la charpente selon la pente et la région">Couverture de deux ans après réception sur le bon fonctionnement des équipements dissociables du bâtiment (volets, chaudière)">garantie biennale (2 ans), garantie décennale (10 ans), responsabilité contractuelle de droit commun. Chacune répond à un type de désordre précis.
- La preuve d’une malfaçon repose sur trois éléments : l’écrit (réserves, mises en demeure), le constat (photos, expertise), la conformité contractuelle (devis, CCTP). Sans preuve, pas de réparation.
Les malfaçons de construction au sens juridique
Une malfaçon en construction n’est pas un simple écart esthétique : c’est un manquement aux règles de l’art ou aux engagements contractuels qui dégrade la qualité de l’ouvrage. Trois niveaux existent juridiquement : la non-conformité au contrat (matériau différent de celui prévu), le défaut d’exécution (carrelage mal scellé, peinture qui s’écaille), le désordre structurel (fissure évolutive, infiltration récurrente, sol qui s’affaisse).
Cette gradation est centrale parce qu’elle conditionne la garantie applicable et donc le délai de prescription. Un même type de défaut peut relever de garanties différentes selon son moment d’apparition et son ampleur.
Les 4 garanties qui couvrent les malfaçons
Le panorama qui suit prépare la lecture du tableau. La garantie de parfait achèvement joue pendant un an à compter de la réception : elle oblige le contractant général à reprendre toute malfaçon réservée à la réception ou signalée dans l’année. La garantie biennale de bon fonctionnement couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables (volets, robinetterie, chauffe-eau). La garantie décennale couvre pendant dix ans les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La responsabilité contractuelle de droit commun joue à titre subsidiaire pendant cinq ans pour les manquements qui ne relèvent d’aucune garantie spécifique.
Tableau des garanties par type de désordre
| Type de désordre | Garantie applicable | Délai d’action | Qui paie |
|---|---|---|---|
| Fissure infiltrante en façade | Décennale | 10 ans après réception | Décennale du CG + DO |
| Toiture qui fuit | Décennale | 10 ans après réception | Décennale du CG + DO |
| Affaissement d’un plancher | Décennale | 10 ans après réception | Décennale du CG + DO |
| Carrelage descellé | Parfait achèvement, puis biennale | 1 an ou 2 ans | CG sur ses fonds propres |
| Volet roulant en panne | Biennale | 2 ans après réception | CG ou sous-traitant fabricant |
| Robinetterie qui fuit | Biennale | 2 ans après réception | CG ou plombier |
| Peinture mal posée | Parfait achèvement | 1 an après réception | CG sur ses fonds propres |
| Joint silicone décollé | Parfait achèvement | 1 an après réception | CG sur ses fonds propres |
| Non-conformité au CCTP | Contractuelle droit commun | 5 ans à compter de la découverte | CG sur ses fonds propres |
| Retard de livraison | Contractuelle (pénalités) | 5 ans | CG sur ses fonds propres |
À retenir : la décennale ne joue qu’à partir de la réception des travaux, pas avant. Les désordres apparus pendant le chantier relèvent de la responsabilité contractuelle classique du contractant général. Et la dommages-ouvrage (DO) souscrite par le maître d’ouvrage est la première à intervenir pour les désordres de nature décennale, l’assureur se retournant ensuite contre la décennale du CG.
Constituer la preuve : la procédure étape par étape
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Constat écrit immédiat
Dès la découverte d’une malfaçon, prenez 10 à 20 photos datées avec contexte (vue large + détail). Mesurez avec un mètre ou une réglette visible. Notez la date, l’heure, les conditions (temps, température).
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Signalement écrit au contractant général
Mail dans les 48 heures suivant la découverte, avec photos en pièces jointes. Description précise du désordre, demande d’intervention sous 15 jours. Conservez la copie.
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Suivi de l’évolution
Refaire des photos toutes les 2 à 4 semaines. Un désordre qui évolue (fissure qui s’élargit, infiltration qui progresse) renforce le caractère décennal et la solidité du dossier.
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Constat d’huissier ou expertise amiable
Si le contractant général conteste, un constat d’huissier (200 à 400 euros) ou une expertise amiable (1 500 à 4 000 euros) fixe les faits de manière opposable.
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Déclaration DO et/ou mise en demeure
Pour un désordre de nature décennale, déclaration à l’assurance dommages-ouvrage par lettre recommandée. Pour les autres garanties, mise en demeure au contractant général.
Faire chiffrer et obtenir réparation
Une fois la malfaçon construction documentée, l’objectif est d’obtenir soit la reprise des travaux soit une indemnité chiffrée. Trois leviers existent en parallèle : la garantie applicable (parfait achèvement, biennale, décennale), l’assurance dommages-ouvrage si elle a été souscrite, la responsabilité du contractant général sur ses fonds propres.
La DO est particulièrement précieuse pour les désordres décennaux : elle indemnise rapidement (60 jours après acceptation du sinistre) sans attendre les recherches de responsabilité, l’assureur se retournant ensuite contre l’assurance décennale du contractant général. Pour la garantie biennale ou de parfait achèvement, c’est en revanche directement le contractant général qui doit reprendre ou rembourser.
Le chiffrage du préjudice repose sur des devis de reprise (3 devis idéalement, pour objectiver le coût) et parfois sur un préjudice d’usage si la malfaçon empêche l’utilisation normale du bien. Une expertise amiable contradictoire est le moyen le plus rapide d’aboutir à un chiffrage accepté par les deux parties.
Erreurs à éviter
- Faire reprendre par un tiers avant de mettre en demeure le contractant général. Vous perdez la garantie et vous ne pourrez pas vous retourner contre le CG par la suite.
- Ne pas réserver à la réception les défauts visibles. Une malfaçon apparente non réservée disparaît au sens de la garantie de parfait achèvement.
- Attendre que le délai de prescription soit proche. Plus on attend, plus la preuve se dégrade (témoins, traces, factures).
- Discuter exclusivement à l’oral. Tout échange doit être confirmé par mail dans les 24 heures.
Atouts et limites du contractant général sur ce sujet
L’avantage du contractant général est la responsabilité unique : peu importe quel sous-traitant a mal posé le carrelage ou mal scellé la fenêtre, c’est le contractant général qui est votre interlocuteur garant. Vous évitez la valse des pointages entre artisans, chacun renvoyant la responsabilité chez l’autre.
La limite tient au cas de défaillance financière du contractant général : si la société dépose son bilan, la responsabilité contractuelle s’éteint, et il ne reste que les garanties assurantielles (décennale du CG via son assureur, DO du maître d’ouvrage). D’où l’importance d’avoir une DO en place et d’avoir vérifié la solidité financière du CG en amont. Notre réseau intègre des contractants partenaires aux assurances vérifiées et aux situations financières solides. Pour aller plus loin, voyez aussi notre dossier sur la garantie décennale en détail, la garantie de parfait achèvement et la procédure de 5 niveaux de recours en cas de litige.
