Votre logement porte une lettre, quelque part entre A et G, et cette lettre pèse sur sa valeur, sur votre droit de le louer et sur le montant de vos factures. Pour savoir si votre bien se situe dans la moyenne du parc ou parmi les logements les plus énergivores, la répartition DPE nationale publiée par les services statistiques de l’État donne une base solide : elle décrit, classe par classe, l’état réel des résidences principales françaises. Ces données, croisées avec le calendrier des interdictions de location, permettent de prendre des décisions de travaux avec une vision claire plutôt qu’au ressenti.
Les chiffres présentés ici proviennent de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) et du SDES, le service statistique du ministère de la Transition écologique, dans leur publication de novembre 2025 sur le parc au 1er janvier 2025. C’est la photographie officielle la plus récente du parc français.
Répartition DPE : ce que pèse chaque classe dans le parc réel
La France compte 30,9 millions de résidences principales au 1er janvier 2025. La classe D domine le parc : un tiers des logements s’y trouve. Viennent ensuite la classe C, puis la classe E. Les extrêmes restent minoritaires : les logements très performants (A et B) et les passoires thermiques (F et G) représentent chacun moins de 13 % du total.
| Classe DPE | Part des résidences principales | Nombre estimé de logements |
|---|---|---|
| A | 3,3 % | environ 1,0 million |
| B | 5,3 % | environ 1,6 million |
| C | 27,2 % | environ 8,4 millions |
| D | 33,7 % | environ 10,4 millions |
| E | 17,8 % | environ 5,5 millions |
| F | 7,9 % | environ 2,4 millions |
| G | 4,8 % | environ 1,5 million |
Source : ONRE/SDES, parc des résidences principales au 1er janvier 2025 (publication de novembre 2025).
Concrètement, si votre logement est classé D, il se situe dans la norme du parc français. Un logement C fait déjà mieux que la majorité. Les classes A et B restent rares : moins d’un logement sur onze, et elles se concentrent dans les constructions récentes, soumises à des règles thermiques strictes depuis la RT 2012 puis la RE 2020. Pour comprendre ce que ces réglementations imposent au neuf et pourquoi les logements récents obtiennent de bonnes étiquettes, notre comparatif RE 2020 vs RT 2012 détaille les seuils exigés.
Ces moyennes nationales masquent de forts écarts géographiques : les passoires thermiques se concentrent dans les zones de montagne, les centres anciens et les territoires ruraux au bâti dégradé, tandis que le littoral méditerranéen affiche des taux bien plus faibles. La répartition DPE détaillée par département est publiée sur les pages locales de contractantgeneral.com, avec les chiffres propres à chaque territoire.
Passoires thermiques : combien il en reste, et pourquoi le chiffre baisse
Les classes F et G réunies représentent 12,7 % des résidences principales, soit environ 3,9 millions de logements au 1er janvier 2025. En intégrant les résidences secondaires et les logements vacants, le total monte à 5,4 millions de passoires sur un parc global de 37,4 millions de logements (14,4 %).
La tendance est nette. La part des passoires parmi les résidences principales a reculé de 4,4 points entre 2022 et 2025, soit une baisse d’un quart en trois ans. Depuis le 1er janvier 2023, le parc a perdu 836 000 logements classés F ou G. Ce mouvement tient à la combinaison de facteurs distincts : les rénovations engagées par les propriétaires sous la pression du calendrier légal, la sortie du parc locatif ou la vente des biens les plus dégradés, et la cloison à la destruction complète d’un bâtiment">démolition ou le changement d’usage d’une partie du bâti ancien.
Un quatrième facteur, purement méthodologique, s’y ajoute depuis le 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE. Cette réforme améliore mécaniquement l’étiquette des logements chauffés à l’électricité, en particulier les petites surfaces. Selon les estimations publiées, entre 700 000 et 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique grâce à ce seul changement de calcul, sans le moindre travail réalisé. Si votre bien est chauffé par effet Joule (convecteurs, panneaux rayonnants) et qu’il a été classé F ou G avant 2026, un nouveau diagnostic peut suffire à changer sa situation.
DPE G et interdiction de location : le calendrier tel qu’il s’applique
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique dans les critères de décence d’un logement loué. Le calendrier en vigueur en métropole :
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location. L’interdiction s’applique aux nouveaux baux et aux renouvellements, les contrats en cours se poursuivant jusqu’à leur terme. Un locataire d’un logement G peut exiger la mise en conformité, et le juge peut ordonner des travaux ou réduire le loyer.
- 1er janvier 2028 : l’interdiction s’étend aux logements classés F, soit environ 2,4 millions de résidences principales concernées à terme si rien ne change d’ici là.
- 1er janvier 2034 : les logements classés E rejoignent la liste. Avec 17,8 % du parc, cette échéance touchera un volume bien supérieur aux deux précédentes.
En outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031, E en 2034. S’ajoutent deux mesures déjà actives partout : le gel des loyers des logements F et G depuis août 2022 (aucune hausse possible, ni en cours de bail ni à la relocation), et l’audit énergétique obligatoire à la vente, exigé pour les maisons individuelles F et G depuis avril 2023 et étendu aux logements classés E depuis janvier 2025.
Le cadre reste en discussion sur un point : une proposition de loi adoptée par le Sénat en avril 2025 vise à sécuriser l’application de ces obligations en copropriété. Elle prévoit qu’un logement G resterait louable si le propriétaire s’engage dans un programme de travaux, avec un délai de trois ans en maison individuelle et de cinq ans en copropriété, pour tenir compte des délais de vote en assemblée générale. À la date de rédaction, ce texte poursuit son parcours parlementaire et l’interdiction issue de la loi de 2021 reste le droit applicable. Prudence donc si un vendeur ou un intermédiaire vous affirme que l’interdiction du G est levée : rien de tel n’est acté.
Quels travaux font gagner des classes
Le DPE agrège la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Gagner une classe suppose d’agir sur les postes qui pèsent le plus dans ce calcul : l’enveloppe du bâti et le système de chauffage. Un audit énergétique préalable hiérarchise les gestes et simule les classes atteignables. Sans lui, on rénove à l’aveugle.
L’isolation de l’enveloppe
Les murs et la toiture concentrent la majeure partie des déperditions d’un logement ancien. L’isolation des murs, par l’extérieur ou par l’intérieur, constitue le geste le plus structurant sur une passoire : sur un bâti non isolé, elle permet à elle seule un gain d’une à deux classes selon la configuration. Le choix entre les deux techniques dépend du bâti, des contraintes d’urbanisme et du budget ; notre guide ITE ou ITI selon votre bâti compare les deux approches poste par poste. Sur une maison ancienne, la question se complique : murs en pierre, remontées capillaires et besoin de perméabilité à la vapeur d’eau imposent des matériaux adaptés, sous peine de créer des désordres. Les erreurs classiques sont recensées dans notre article sur les pièges de la rénovation d’une maison ancienne.
Le chauffage et l’eau chaude
Remplacer une chaudière fioul ou une vieille chaudière gaz par une pompe à chaleur air/eau transforme le bilan du logement, à la fois sur l’énergie primaire et sur les émissions de carbone. Depuis la réforme du coefficient électrique de 2026, ce levier est encore plus favorable au classement. Sur un logement en chauffage électrique direct, le passage à une pompe à chaleur divise la consommation par deux à trois. Le remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique complète le geste pour un coût contenu.
La ventilation, condition de durabilité
Une VMC hygroréglable ou double flux pèse peu dans le calcul de l’étiquette, mais elle conditionne la réussite de tout le reste. Un logement isolé et étanchéifié sans ventilation maîtrisée accumule l’humidité, dégrade l’isolant et génère des moisissures. Tout programme sérieux la budgète dès le départ.
Ces travaux ouvrent droit à des aides publiques, dont le montant dépend des revenus du ménage et de l’ampleur du gain énergétique visé. Les barèmes en vigueur sont détaillés dans notre point sur MaPrimeRénov’ 2026, montants et conditions. Le parcours accompagné, qui exige un gain d’au moins deux classes, est le plus adapté à une sortie de passoire.
Classe énergétique et valeur du bien : un lien mesuré
Les études annuelles des Notaires de France sur la valeur verte mesurent depuis plusieurs années un écart de prix entre logements comparables selon leur étiquette : les biens F et G se vendent moins cher et moins vite que leurs équivalents mieux classés, avec des décotes marquées dans les zones où l’offre est abondante. Le mécanisme est simple : l’acheteur intègre dans son offre le coût des travaux à venir et le risque locatif. À l’inverse, un logement passé de F à C après rénovation retrouve un public d’acheteurs plus large et un pouvoir de négociation restauré.
Pour un bailleur, le raisonnement est encore plus direct. Un G est déjà hors marché locatif pour tout nouveau bail, un F le sera en 2028, et un loyer gelé sur un F ou un G s’érode face à l’inflation. La question posée par la répartition du parc devient alors personnelle : avec 3,9 millions de passoires recensées et un calendrier qui se resserre, les propriétaires qui engagent les travaux tôt bénéficient d’artisans plus disponibles et d’aides encore ouvertes, quand les retardataires se disputeront les mêmes entreprises à l’approche de 2028. Situer son logement dans le parc, c’est la première étape ; le sortir des classes menacées, c’est ce qui protège sa valeur.
Sources : ONRE/SDES, « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 » (novembre 2025) ; ADEME, observatoire DPE ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique (Climat et résilience) ; Sénat, proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété (première lecture, avril 2025).
